Immobilienerwerb durch Ehegatten

Wenn Ehegatten Wohneigentum erwerben, stellt sich die Frage nach der richtigen sachenrechtlichen Lösung. Soll nur einer der Ehegatten die Immobilie zu Alleineigentum erwerben? Oder sollen beide Ehegatten zusammen erwerben? Und falls ja, soll Miteigentum oder Gesamteigentum begründet werden?

Sachenrecht und Güterrecht

Vorausgeschickt sei, dass nicht alleine die sachenrechtlichen Regeln zu den verschiedenen Eigentumsformen (Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum) gelten, sondern zunächst die eherechtlichen Bestimmungen. Vieles hängt damit davon ab, welchem Güterstand die Ehegatten unterstehen (Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft, Gütertrennung).

Die eheliche Wohnung

Unabhängig vom gewählten Güterstand und davon, wer als Eigentümer der ehelichen Wohnung im Grundbuch eingetragen ist, müssen diesbezügliche Entscheide gemeinsam getroffen werden. Über diejenigen Räumlichkeiten (Wohnung oder Haus), welche der Familie als Lebensmittelpunkt dienen, darf unabhängig von den Eigentumsverhältnissen nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten rechtsgeschäftlich verfügt werden (Art. 169 ZGB). So ist auch der Nicht-Eigentümer-Ehegatte davor geschützt, dass der Eigentümer-Ehegatte der Familie das Heim entzieht. Mit anderen Worten darf ein Ehegatte ohne weiteres die Familienwohnung erwerben, nicht aber veräussern oder belasten. Davon nicht betroffen, da keine Familienwohnung, ist der Immobilienerwerb einzig zu Anlagezwecken.

Bedeutung des Güterrechts

Das Güterrecht regelt u.a. die Auflösung des Güterstandes durch Vereinbarung, Scheidung und Tod. Die Vermögensverhältnisse der Ehegatten, darunter auch die gegenseitigen Forderungen und Schulden, werden abgerechnet. Je nachdem resultieren Beteiligungen an Mehr- und Minderwerten.

Errungenschaftsbeteiligung

Entscheiden sich die Ehegatten unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung für den Erwerb zu Miteigentum, sind sie an der Immobilie sachenrechtlich je zum vereinbarten Bruchteil (z.B. je ½ oder in anderer Verteilung) berechtigt. In diesem Verhältnis tragen sie grundsätzlich auch die Kosten des Objekts. An Wertveränderungen sind die Ehegatten kraft Güterrecht und abhängig vom geleisteten Beitrag beteiligt. Vorteile im Vergleich zu Gesamteigentum bringt der Erwerb zu Miteigentum beispielsweise bei Patchwork-Familien. Dies indem bei Versterben eines Ehegatten dessen Miteigentumsanteil ohne weiteres in seinen Nachlass fällt.

Entscheiden sich die Ehegatten dazu, dass nur einer der Ehegatten die Immobilie zu Alleineigentum erwirbt, so hat der mitfinanzierende Ehegatte proportionalen Anteil an einem Mehrwert, trägt aber einen Minderwert nicht mit. Erwerben die Ehegatten die Immobilie zu Gesamteigentum, so sind die Ehegatten ohne Ausscheidung von Quoten beide an der ganzen Sache berechtigt. Sie tragen die Kosten gemeinsam, wobei Art und Höhe der Beiträge frei vereinbart werden können. Ebenso sind interne Absprache über die Anteile und Beteiligungen an Wertveränderungen möglich. Ohne Vereinbarung werden Gewinn und Verlust nach Köpfen verteilt.

Allgemeine Gütergemeinschaft

Bei Ehegatten unter Gütergemeinschaft ist in der Regel die Kongruenz von Ehegüter- und Sachenrecht anzustreben. M.a.W. empfiehlt sich der Erwerb zu Gesamteigentum.

Gütertrennung

Der Gütertrennung liegt in der Regel der Wunsch der Ehegatten zugrunde, die finanziellen Verhältnisse getrennt zu halten. Deshalb empfiehlt sich der Erwerb zu Alleineigentum.

Fazit

Patentrezepte gibt es keine. Je nach Familiensituation, wirtschaftlichen Voraussetzungen und Absichten der Ehegatten kommen verschiedene Lösungen in Betracht. Angesichts der finanziellen Tragweite des Immobilienerwerbs empfiehlt sich rechtzeitiger fachmännischer Rat. Später ist oftmals zu spät.